Ausrichtung des Hauses: Ost-West
Baujahr des Hauses ca. 1920 - 1925. Komplettmodernisierung, eine Sanierung fand bereits vor ca. 20 Jahren statt. Dadurch konnten Kosten bei der Elektroinstallation und bei dem Heizungssystem gespart werden.
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Zu dem Umbau gehörte auch die Renovierung des Bades, des Gäste-WCs und der Küche. Teile der alten Sanierung konnten genutzt werden. Jedoch mussten sämtliche Arbeiten geprüft und überarbeitet werden.
Bei diesem Objekt wurden vor geraumer Zeit bereits Wände aus dem Grundriss entfernt. Dadurch entsteht ein sehr großzügiger Raum im "L" Format. Erst jetzt, durch die Entfernung der alten Glastür, kann ein offenes Wohnen stattfinden. Vor der Modernisierung war zwar auch die Grundrisssituation die gleiche, doch erst durch die Anordnung einer Kochinsel im Übergang vom Ess- zum Küchenbereich, als verbindendes Element, hat diese Grundrissidee erst einen Sinn bekommen.
Einem gemeinsamen Kochen mit Freunden, ohne clamheimlich in der Küche verschwinden zu müssen, steht nun nichts mehr im Wege.
Auch hier konnte durch die Aufarbeitung des Dielen- und Terrazzobodens im Erdgeschoss das Haus erheblich aufgewertet werden. Im Obergeschoss ist der Spanplattenboden, der nachträglich auf den Dielenboden aufgebracht wurde, jetzt wieder als Unterlage für den neuen Teppich genutzt worden. Die gleiche Auflage war auch im Erdgeschoss vorhanden, wurde aber auf mein Bestreben hin entfernt, um einen pflegeleichten und gleichzeitig hochwertigen Boden zu erhalten. Ebenso wurden im Erdgeschoss die weißen, schlecht verlegten Fliesen entfernt, um den alten Boden wieder in seiner vollen Pracht erleben zu können.
Leider wurden von den damaligen Handwerkern die Spanplatten im Obergeschoss fehlerhaft montiert. Anstatt den Boden schwimmend auf den alten Dielenboden aufzubringen und so den schalltechnischen Entkupplungseffekt zu nutzen, wurden diese mit dem Dielenboden verschraubt und bilden so quasi eine "Trommel", die den Trittschallefekt noch zusätzlich verschlechtern. Auch hier zeigt sich, dass eine kompetente Planung dies verhindert hätte.
Angefügt an das bestehende Haus war bereits aus den 70er oder 80er Jahren ein Wintergarten, der jedoch so erhebliche Mängel aufwies, dass er bei Regen ständig feucht wurde und bereits Schimmel bildete. Einige Teile des Wintergartens mussten großflächig inklusive der Unterkonstruktion entfernt werden, um nicht die Bewohner des Hauses zu schädigen. Es musste ein neues Entwässerungskonzept für die Konstruktion gesucht werden. Die auskragende Sohlplatte musste an den Außenwänden gestutzt werden, um nicht Feuchte- und Wärmetechnische Probleme zu bekommen. Der Wintergarten würde ursprünglich einfach auf die vorhandene Terrasse aufgesetzt.
Darüber hinaus war die alte Konstruktion alles andere als winddicht, so dass die Energieverluste des Wintergartens so hoch waren, dass der Energieverbrauch des gesamten Objektes mehr als das Doppelte des Üblichen betrug. Der Verbrauch betrug 381 KWh pro Quadratmeter und Jahr. Zum Vergleich beträgt das baugleiche Haus nebenan, allerdings ohne Wintergarten, 160 KWh pro qm und Jahr.
Die Kosten für die Sanierung betrugen ca. 30.000 Euro, bei einer Fläche von 130 qm. Hierin ist aber ein Eigenarbeitsanteil, so dass Baukosten vergleichbarer Häuser wesentlich höher liegen. Eine aktuelle Kostenschätzung eines gleichen Haustyps dieser Siedlung bestätigt die Nettobaukosten in Höhe von ca. 45.000,- Euro, zzgl. Mehrwertsteuer und Planungshonorar.
Gründe für die geringen Kosten waren die bereits eingebrachten Heizkörper, das Wärmeverteilungssystem und der Kessel selbst, der noch einen guten Dienst leistet. Auch die Elektroverteilung wurde bereits erneuert.
Die Baukosten schließen auch keine Kellersanierung mit ein. Diese würde allein schon ca. 10.000,- Euro betragen. Da die Keller aber eine sehr geringe Kopfhöhe haben, ist eine Sanierung nur mit optischen und bauwerkserhaltenden Maßnahmen zu rechtfertigen.
Umbaupreis / qm Wohnfläche 230,00 Euro netto
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Die Häuser der Steenkampsiedlung sind größtenteils nach dem ersten Weltkrieg ab ca. 1920 erbaut worden. Es wurde nach dem englischen Vorbild der "Garden Cities" oder deutsch der Gartenstadtbewegung eine Siedlung für Arbeiter und Angestellte erbaut.
Die Bausubstanz ist mittlerweile bei einigen Objekten etwas marode, wozu die Sanierungen in Eigenleistung häufig beigetragen haben. Sollte Interesse zum Hauskauf in dieser Siedlung bestehen so verwenden Sie folgenden Link:
Gern sind wir Ihnen aber auch behilflich, eines der Häuser zu bewerten. Fragen Sie nach unseren Konditionen.
Im Zuge des Verkaufes von Häusern in dieser Siedlung, habe ich mehrfach Bauherren und Interessenten beim Kauf der Immobilie beraten. Dies kann ich nur empfehlen, da mir durch die Sanierung von zwei Häusern in dieser Siedlung, einige Tücken und Mängel bekannt sind.
So können die Keller, so wie es früher übrigens auch üblich war, nicht für hochwertige Zwecke benutzt werden, da die Stampfbetonwände und die eventuell einmal vorhandene Abdichtung, der Bodenfeuchtigkeit und teilweise stauendes Sickerwasser nichts entgegenzusetzen haben. Teilweise tritt auch nicht drückendes oder auch zeitweise drückendes Wasser auf, so dass die Keller bei starken Regengüssen gelegentlich auch volllaufen. Eine Rolle spielen auch nicht vorhandene Rückschlagventile bei den Bodeneinläufen.
Eine Sanierung der Keller ist aber gelegentlich unumgänglich, obwohl schon die geringe Deckenhöhe von ca. 1,85 m eine vernünftige Nutzung ausschließt. Es kommt aber vor, dass die Decken durch die häufige Durchfeuchtung Schaden genommen haben.
Eine Sanierung des Kellers eines der Objekte könnte, je nach Zustand und Belastung durch Grundwasser, ca. 10.000,- Euro und mehr Kosten. Wenn man einen normal trockenen Keller zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände haben möchte, bleibt einem aber nur diese Möglichkeit. Eine Ausschachtung mit der entsprechenden Unterfangung der Fundamente ist sehr aufwändig und äußerst heikel, da kein Statiker die Garantie dafür übernehmen kann, dass das Haus (und auch die Reihennachbarhäuser) rissfrei bleiben.
Je nach Haustyp weisen die Objekte eine Wohnfläche von 58 - 92 qm auf, teilweise durch Anbauten auch mehr. Der Dachboden ist mit ca. 18 - 25 qm hinzuzurechnen. Die Dachböden sind alle mit einer sehr steilen aber ständigen Bodentreppe ausgestattet und müssen somit nicht sehr aufwändig mit einer neuen ständigen Treppe versehen werden.
Die Lage, sehr stadtnah mit guter infrastruktureller Anbindung, eingebunden in eine intakte Siedlung mit altem Baum- und Hausbestand, macht diese Häuser sehr begehrt. Daher bewegen sich die Verkaufspreise teilweise erheblich über den von der SAGA festgesetzen Mindestverkaufspreisen. Eine Verkehrswertschätzung des von Ihnen präferierten Objektes könnne wir anbieten.
Durch eine Zusatzausbildung kann ich ebenfalls eine Energieberatung anbieten. Auch den Energiepass, der ab 04.01.2006 gemäß der Europäischen Rcihtlinie 2002/91/EG umzusetzen ist, kann ich Ihnen erstellen. Gelegentlich lohnt sich auch der Hamburger Energiepass, der von der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt gefördert wird. Hier wird der Bestand nach dem Energiebedarf untersucht, das bedeutet, dass jedes Bauteil mit seiner Fläche und seinem Wärmedurchlass betrachtet und ausgewertet wird. Zusätzlich wird die Anlagentechnik genau untersucht und es werden anschließend Sanierungsvorschläge unterbreitet.
Sollten Sie mehr Fragen bezüglich der Siedlung, dem Hausverkauf, der Sanierung von Bestandsimmobilien oder der energetischen Optimierung haben, wenden Sie sich bitte an die SAGA oder eines seiner beauftragten Maklerbüros. Für Beratungen zu den Häusern, Begehungen und Wertschätzungen stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.
Verwenden Sie das Kontaktformular oder rufen Sie mich an unter 040 8907444 oder 0179 3703709.