GFHF Architekten

Projekt Steenkampsiedlung, milieuschütztes Mittelreihenhaus

• Sanierung eines milieugeschützten Einfamilienhauses (Mittelreihenhaus) in Hamburg Bahrenfeld / Groß-Flottbek

  Standort ist eine ehemalige Arbeitersiedlung aus der Gartenstadtbewegung in Hamburg Groß-Flottbek / Bahrenfeld. (Steenkampsiedlung)
  

  Bauherr der Steenkampsiedlung war ehemals die Heimstättenvereinigung.

• Baujahr des Hauses ca. 1920 - 1925. Komplettsanierung, mit Verlegung eines neuen Heizungssystems und Versorgung mit zentralem Warmwasser über die Brennwertheizung. Später Erweiterung des Heizungssystems mittels einer verdeckt liegenden Solarkollektoranlage auf der Westseite des Hauses. Erweiterung des Hauses im zweiten Schritt.
• Zu dem Umbau gehörte auch die Sanierung des Bades, des Gäste-WCs und der Küche, mit einer zentralen Warmwasserversorgung und entsprechender moderner Einrichtung. Bei der Farbgestaltung der Wände findet ein Bezug zu den ursprünglich, unter der Tapete erhaltenen Farben statt. Bei der Sanierung traten Kasettenmalereien aus der Bauphase des Hauses zu Tage. Leider waren diese nur noch fragmentarisch erhalten, so dass sich auch eine Konservierung nur einer Wand nicht gelohnt hätte. Da zu dieser Zeit sehr dunkle Farben in Mode waren und diese nicht mehr in unsere Zeit passen, habe ich die vorhandenen Töne in Ihrer ursprünglichen Farbgebung, Terrakotta, Erdbraun, aufgehellt.
  Durch die Aufarbeitung des Bodens und die Erhaltung ursprünglicher Elemente, wie z.B. das alte Geländer, konnte man den warmen Charakter des Hauses erhalten, bzw. wiederherstellen. Die Entfernung der Holzwand im Obergeschoss konnte das Treppenhaus aufgehellt werden und es konnte die Beziehung des OG zum Erdgeschoss wiederhergestellt werden.
  Die Kosten für die Sanierung betrugen im ersten Schritt knapp 50.000 Euro, bei einer Fläche von 82 qm. Hierin ist aber ein sehr großer Eigenarbeitsanteil, so dass Baukosten vergleichbarer Häuser wesentlich höher liegen. Eine Kostenschätzung eines gleichen Haustyps dieser Siedlung ergab Nettobaukosten in Höhe von ca. 70.000,- Euro, zzgl. Mehrwertsteuer und Planungshonorar. Heutzutage liegen die Sanierungskosten bei Objekten dieser Art bei 150.000,- Euro bis 280.000,- Euro. Die weiteren Arbeiten mit Anbau erforderten in etwa noch einmal 70.000,- bis 80.000,- Euro.
  Eine Komplettsanierung eines dieser Objekte mit Anbau kann auch mit bis zu ca. 400.000,- Euro angesetzt werden, wobei auch Kalkulationen bis zu 580.000,- Euro vorgekommen sind. Mittlerweile ist auch der Dachboden des Hauses umgebaut und erweitert so die Wohnfläche um ca. 28 qm. Umbaupreis / qm Wohnfläche 1.365,00 Euro netto, inkl. der Erweiterungen. (Stand 2005)
  
  
• Die Häuser der Steenkampsiedlung sind größtenteils nach dem ersten Weltkrieg erbaut worden. Es wurde nach dem englischen Vorbild der "Garden Cities" oder deutsch der Gartenstadtbewegung eine Siedlung für Arbeiter und Angestellte erbaut.
  Die Bausubstanz ist mittlerweile bei einigen Objekten etwas marode, wozu die Sanierungen in Eigenleistung häufig beigetragen haben. Sollte Interesse zum Hauskauf in dieser Siedlung bestehen so verwenden Sie folgenden Link:
  
  www.saga.de
  Im Zuge des Verkaufes von Häusern in dieser Siedlung, haben wir mehrfach Bauherren und Interessenten beim Kauf der Immobilie beraten. Dies kann ich nur empfehlen, da uns durch die Sanierung von mehreren Häusern in dieser Siedlung, einige Tücken und Mängel bekannt sind.
  So können die Keller, so wie es früher übrigens auch üblich war, nicht für hochwertige Zwecke benutzt werden, da die Stampfbetonwände und die eventuell vorhandene Abdichtung, der Bodenfeuchtigkeit nichts entgegenzusetzen haben. Teilweise tritt auch nicht drückendes oder auch zeitweise drückendes Wasser auf, so dass die Keller bei starken Regengüssen teilweise auch volllaufen. Eine Rolle spielen auch nicht vorhandene Rückschlagventile bei den Bodeneinläufen. Eine Sanierung der Keller ist aber normalerweise nicht zweckmäßig, da schon die geringe Deckenhöhe von ca. 1,85 m oder weniger eine vernünftige Nutzung ausschließt. Das Tieferlegen des Kellers ist möglich, aber sehr aufwändig.
  Eine vollständige Sanierung des Kellers eines der Objekte könnte, je nach Zustand und Belastung durch Grundwasser, ca. 50.000,- Euro und mehr Kosten. Wenn man einen normal trockenen Keller zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände haben möchte, bleibt einem aber nur diese Möglichkeit.
  
  Je nach Haustyp weisen die Objekte eine Wohnfläche von 58 - 92 qm auf. Hier ist der teilweise schon in Eigenarbeit ausgebaute Dachboden nicht mitgerechnet. Dieser weist meist eine Wohnfläche von 16 - 25 qm auf. Die Dachböden sind alle mit einer sehr steilen aber ständigen Bodentreppe ausgestattet und müssen somit nicht sehr aufwändig mit einer neuen ständigen Treppe versehen werden.
  Die Lage, sehr stadtnah mit guter infrastruktureller Anbindung, eingebunden in eine intakte Siedlung mit altem Baumbestand und noch! intakter alter Bevölkerungsstruktur, macht diese Häuser sehr begehrt. Daher bewegen sich die Verkaufspreise teilweise erheblich über den von der SAGA festgesetzen Mindestverkaufspreisen.
  
  Sollten Sie mehr Fragen bezüglich der Siedlung, dem Hausverkauf oder der Sanierung von Bestandsimmobilien haben, können Sie sich an uns wenden. Sollten Sie Fragen zu der Vermarktung der Siedlung haben, wenden Sie sich bitte an die SAGA oder an den jeweiligen Makler. Verwenden Sie die Kontaktadresse oder rufen Sie uns an unter +49 (40) 881416690.

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